يواجه كثير من ملاك العقارات في قطر تحديات قانونية عند التعامل مع المستأجرين، خاصةً في حالات الإخلال ببنود العقد أو التأخر في سداد الإيجار. ولحسم هذه النزاعات، حدد القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات سبع حالات يحق فيها للمؤجر المطالبة بـ إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد، كما نص على إجراءات واضحة يجب اتباعها أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.
أولًا: حالات طرد المستأجر وفقاً للقانون القطري
نصّت المادة (19) من القانون على 7 حالات يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر:
1. عدم سداد الأجرة في موعدها
إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة دون عذر مقبول.
2. تأجير العين من الباطن دون إذن كتابي
أو التنازل عنها أو تركها للغير بأي صورة من الصور.
3. استخدام العين بطريقة مخالفة للعقد أو النظام العام
أو السماح باستخدامها بما يخل بالآداب العامة.
4. صدور قرار بهدم المبنى أو ثبوت خطره على السلامة
بناءً على تقارير رسمية أو قرارات الجهات المختصة.
5. رغبة المؤجر في هدم المبنى بعد مرور 15 سنة على بنائه
أو لبناء مبانٍ تجارية/استشارية بعد الحصول على التراخيص.
6. رغبة المؤجر في تعديل أو تعلية المبنى
بشروط محددة:
- استحالة التعديل مع بقاء المستأجر.
- توفر التراخيص الرسمية.
- إخطار المستأجر قبل 6 أشهر على الأقل.
- البدء في التعديل خلال 6 أشهر من الإخلاء.
إذا لم يقم المؤجر بالتعديل أو أعاد تأجير العقار، يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض.
7. رغبة المؤجر في استغلال العقار كسكن خاص له أو لأقاربه
بشرط أن يتم توجيه إخطار للمستأجر قبل 6 أشهر على الأقل.
ثانيًا: إجراءات طلب الإخلاء والطرد
عند تحقق إحدى الحالات أعلاه، يجب على المؤجر اتباع الإجراءات التالية:
1. تقديم طلب رسمي إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية
المنصوص عليها في المادة (21) من القانون.
2. اللجنة تفصل في الطلب بشكل عاجل
وفقًا للمادة (22)، بما يضمن سرعة البتّ في الطلبات المستعجلة.
3. حق الطعن على قرار اللجنة
يجوز لذوي الشأن الطعن خلال 15 يومًا:
- من تاريخ القرار إذا كان حضوريًا.
- من تاريخ الإعلان إذا كان غيابيًا. (المادة 24)
4. قوة تنفيذية لقرارات اللجنة
قرار اللجنة نافذ بقوة القانون ومشمول بـ”النفاذ المعجل” ولا يوقف تنفيذه إلا بقرار من محكمة الاستئناف (المادة 25).
الخاتمة:
حدد القانون القطري رقم 4 لسنة 2008 حالات دقيقة وواضحة لطرد المستأجر، تشمل التأخير في سداد الإيجار، التأجير من الباطن، المخالفات القانونية أو النظامية، أو رغبة المؤجر في استخدام العقار. ويتم تقديم الطلب أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية، ويحق للطرف المتضرر الطعن أمام محكمة الاستئناف ضمن مواعيد محددة.
نصيحة قانونية للمؤجرين: احرص على توثيق المخالفات، والحصول على التراخيص اللازمة في حال الرغبة في الهدم أو التعديل، والتزم بإجراءات الإخطار القانونية قبل تقديم طلب الإخلاء.
